Face aux situations d’urgence, la mise en œuvre du processus contraignant de la convocation de l’AG pour obtenir l’autorisation de réaliser les travaux n’est pas adaptée.

C’est pourquoi l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndic de faire réaliser ces travaux urgents de sa propre initiative.

Comment apprécier l’urgence ?

 

La notion d’urgence s’apprécie en fonction des circonstances et de la jurisprudence en la matière.

Le syndic est, en quelque sorte, juge de la situation mais il peut engager sa responsabilité en cas d’appréciation erronée du caractère d’urgence, donc prudence !

L’article 18 considère que le syndic peut procéder de sa propre initiative à la réalisation de travaux lorsqu’ils sont indispensables à la conservation de l’immeuble et/ou présentent un caractère d’urgence.

La jurisprudence reconnait le caractère d’urgence en cas d’atteinte, notamment, à la sécurité des personnes et à la solidité et salubrité de l’immeuble.

C’est le cas par exemple concernant le remplacement d’une chaudière (TGI Paris 12 octobre 1974), la réfection de l’étanchéité de l’immeuble (CA Paris 23^ème chambre 14 juin 1983) ou encore les travaux de réparation de balcons délabrés mettant en danger la sécurité des personnes (Cass 3^ème Civ 20 septembre 2011 n°10-30794).

Quelle est la procédure à adopter en cas de travaux urgents ?

 

Le pouvoir d’initiative du syndic ne saurait le dispenser de certaines formalités obligatoires notamment dans le cadre de l’information des copropriétaires.

L’article 37 du décret du 17 mars 1967 met à la charge du syndic deux obligations suite à la réalisation de travaux urgents :

• En informer les copropriétaires
• Convoquer immédiatement une Assemblée Générale

Cette Assemblée Générale permet aux copropriétaires de prendre acte de l’urgence et de se prononcer sur les travaux et leur coût à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

 Le syndic peut également demander le versement d’une provision, après avis du conseil syndical.

L’obligation de convoquer l’assemblée directement dispense le syndic, en raison précisément de l’urgence, d’observer le délai de 21 jours, mentionné dans l’article 9 du décret du 17 mars 1967.

 Mais attention ! L’approbation des comptes ne vaut pas ratification des travaux réalisés par le syndic, la convocation d’une assemblée ultérieure est un impératif (Cass 3^ème Civ 17 janvier 2007 n°05-17119).

À défaut, le syndic n’est pas en droit d’obtenir le remboursement des sommes dues par les copropriétaires (Cass 3ème civ 20 janv. 1999, n° 97-16.735).

Lorsque la copropriété est dépourvue de syndic, il a été jugé que le copropriétaire qui procède de sa propre initiative à la réalisation de travaux urgents peut demander à l’AG de ratifier ses dépenses (Cass 3^ème civ 29 octobre 1986 n° 85-14693).

La responsabilité du syndic peut-elle être engagée ?

 

Plusieurs situations permettent d’engager la responsabilité du syndic à l’égard des copropriétaires mais aussi des tiers extérieurs comme les prestataires.

Tout d’abord, le syndic est susceptible d’engager sa responsabilité s’il fait réaliser des travaux qui ne présentent pas le caractère d’urgence selon les critères jurisprudentiels.

Mais, pour engager la responsabilité du syndic et obtenir des dommages et intérêts, le syndicat doit prouver que la réalisation de ces travaux engagés sans autorisation lui a causé un préjudice.

A ce titre, la jurisprudence a déjà considéré qu’il n’existait aucun préjudice lorsque les travaux avaient été réalisés correctement et à un prix satisfaisant (CA Paris 22 novembre 2001).

À défaut, le syndic excède les limites de son mandat et s’exposerait à devoir rembourser les sommes réglées aux entreprises ayant déjà exécuté les travaux.

Ensuite, le syndic engage sa responsabilité en cas de non réalisation des travaux urgents ou d’exécution tardive.

La Cour de Cassation a même jugé que le syndic avait le droit et le devoir d’exécuter des travaux judiciairement reconnus comme indispensables à la conservation de l’immeuble, et ce, alors que l’AG en avait décidé autrement (Cass 3^ème civ 29 oct. 1969 n°67-14.630).

Cependant, certains tribunaux sont partagés sur la question et semblent admettre que la responsabilité civile du syndic ne peut être engagée s’il ne fait pas réaliser des travaux refusés en AG (Cass 3^ème Civ 6 février 2002 n°00-17324).

Enfin, le syndic engage sa responsabilité s’il ne respecte pas son obligation d’information des copropriétaires et à défaut de convocation immédiate de l’AG (CA Aix-en-Provence 15 octobre 2010 n°08122462).