L’air ambiant des logements contient de l’eau sous forme de vapeur, dont l’origine est à trouver dans l’activité humaine (respiration, transpiration, travaux ménagers, chauffage). La condensation est un phénomène physique naturel, qui désigne le passage d’un élément de l’état gazeux à l’état liquide.

Lorsque la vapeur d’eau contenue dans l’air des pièces entre en contact avec une surface froide, elle se condense; c’est alors que la vapeur se transforme en eau sur la surface, qui devient alors humide.

Les deux états de condensation

La condensation liquide : C’est la liquéfaction, le passage de l’état gazeux à l’état liquide.

La condensation solide : C’est la cristallisation, le passage de l’état gazeux à l’état solide.

La provenance de la condensation

La condensation est due au contact entre un air intérieur chargé en vapeur d’eau et une paroi froide, elle est présente surtout en automne et en hiver.

L’activité humaine, la respiration, la transpiration, le linge étendu à l’intérieur d’un logement, les appareils électriques en veille, la température élevée des pièces au delà de 20°C, la cuisson des aliments, la vapeur d’eau des douches ou bain dans les salles d’eau, les poêles à pétrole etc …… produit de la vapeur d’eau qui va augmenter le taux d’humidité contenu dans l’air d’une pièce.

Cette vapeur d’eau, au contact d’une paroi froide telle que les murs, les vitres, les plafonds va se condenser.

La température élevée des pièces

Selon la température intérieure d’un logement, l’air contiendra une quantité limitée d’eau, qui est faible quand la température est à 20°C.

A 20°C, l’air contiendra environ 15 g de vapeur d’eau,

A 5°C, elle en contiendra 5,4 g ;

La transformation de la vapeur d’eau en liquide

Quand la vapeur d’eau que nous produisons atteint une paroi froide on obtient le Point de Rosée et le début des problèmes commence avec les moisissures, les taches en plafond etc ….

La production de vapeur d’eau, les ventilations insuffisantes ou obstruées, les défauts de chauffage et les ponts thermiques sont les causes de cette pathologie et de dégâts dans les logements.

Reconnaitre la condensation dans un logement

La condensation se manifeste par les taches d’humidité sur les papiers peints, des moisissures dans les angles de murs ou plafonds, en pieds de mur à l’interface entre le mur et le plancher, ou encore derrière les meubles collés aux murs donnant sur l’extérieur.

Où se situent principalement les ponts thermiques ?

Les ponts thermiques sont plus nombreux dans les logements récents qui sont souvent trop isolé et qui présentent des ruptures de liaison thermique.

Ces liaisons sont les encadrements de baies, les chaînages d’angles en béton armé d’un mur, l’about des poutrelles de planchers, les coffres de volets roulant, les cueillies de plafond.

Sur ces zones, la température restera froide en hiver, alors que sur les autres parties des éléments d’un logement la température sera supérieure car mieux ou plus isolées thermiquement.

L’accélération de la condensation

La condensation peut s’accélérer avec une ventilation insuffisante ou inexistante, par le fait que les occupants calfeutrent les orifices de ventilation sous prétexte d’éviter l’entrée d’air froid dans le souci d’économiser le chauffage, par une température des pièces supérieure à 22°C, par les poêles à combustion liquide tel que le pétrole et étendre son linge à l’intérieur ne fait que croître cette humidité .

Comment lutter contre la condensation et l’humidité dans les logements

• Aérer régulièrement la maison afin de renouveler l’air et donc diminuer le taux d’humidité dans l’air intérieur.
• Aérer après chaque douche, ou au moment de faire la cuisine.
• Isoler les combles
• Améliorer la ventilation des pièces par des aérateurs au niveau de la partie haute du châssis des menuiseries
• Améliorer la ventilation des placards
• Installer une VMC ventilation mécanique contrôlée et de préférence pour plus d’efficacité une VMR ventilation mécanique répartie
• Déboucher les ventilations naturelles obstruées.

A savoir

Un logement trop bien isolée ou sur-isolé peut faciliter l’apparition de condensation. Dans ce cas, il faut s’assurer d’avoir un bon système de ventilation pour évacuer l’humidité ambiante.

Une simple aération quotidienne en ouvrant les fenêtres ne suffit pas.

Une assemblée générale de copropriétaires, si elle veut revenir sur une décision déjà entérinée, doit respecter certaines conditions.

Dans quelle mesure une assemblée générale des copropriétaires peut-elle prendre une décision qui revient à annuler une décision précédemment prise au cours d’une autre assemblée ? Une décision d’assemblée générale avait décidé de la suppression du poste de concierge et de la mise en location de l’ancienne loge moyennant une certaine somme après avoir exécuté des travaux de rénovation.

Par une décision ultérieure l’assemblée générale décide ensuite de rejeter la mise en location et de décide alors que la loge serait désormais utilisée comme local à vélos et poussettes. Il y a donc contradiction entre les deux décisions, est-ce possible ?

Dans un arrêt du 13 février 2019 la cour d’appel d’Aix-en-Provence estime que oui dans la mesure où elle observe que la première décision n’avait pas été mise à exécution dans la mesure où les travaux n’avaient jamais été achevés et où la mise en location de l’ancienne loge n’était jamais intervenue.

Les appels de fonds partiels déjà réglés pouvant venir en déduction de charges futures. La décision n’avait donc pas été exécutée et n’avait pas créé de droit acquis à des copropriétaires.

Ce sont donc là les deux critères nécessaires :
• il ne faut pas que la première décision ait été exécutée
• il ne faut pas qu’elle ait créé de droit acquis au bénéfice de l’un des copropriétaires.

par Me de Valon

Annulation de décision d’AG (Assemblé Générale)

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 précise que l’action en contestation des décisions d’assemblée générale est réservée aux seuls copropriétaires opposants ou défaillants. La Cour de cassation confirme dans cet arrêt que seul le copropriétaire qui s’est opposé à l’ensemble des résolutions peut solliciter l’annulation de l’assemblée générale dans son entier.

Un copropriétaire qui a voté en faveur de tout ou partie des résolutions n’est pas recevable à le faire, faute d’avoir la qualité d’opposant. Il appartient donc à celui qui invoque l’irrégularité de sa convocation de ne pas participer à l’assemblée générale ou de marquer son refus par un vote contraire à l’encontre de toutes les résolutions s’il souhaite demander la nullité de l’intégralité de l’assemblée générale.

Demandeur(s) : société Les Terres Chaudes Bella Vista

Défendeur(s) : syndicat des copropriétaires Le National, représenté par son syndic la société I… Easy immobilier

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 19 octobre 2017), que la société civile immobilière les Terres chaudes Bella Vista (la SCI), propriétaire de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de l’assemblée générale du 21 juin 2010, en invoquant le non-respect du délai de convocation prévu à l’article 9 du décret du 17 mars 1967 ; qu’en appel, elle a subsidiairement sollicité l’annulation de quinze résolutions ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la SCI fait grief à l’arrêt de déclarer irrecevable la demande en annulation de l’assemblée générale, alors, selon le moyen, que le copropriétaire qui a été convoqué hors délai à une assemblée générale peut en demander l’annulation sans justifier d’un grief, peu important qu’il ait voté pour certaines résolutions ; qu’en estimant que le fait que la SCI Les Terres Chaudes Bella Vista ait voté pour plusieurs résolutions lors de l’assemblée générale attaquée lui interdisait de se prévaloir de la tardiveté de sa convocation pour demander l’annulation de l’assemblée, la cour d’appel a violé les articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 9 du décret du 9 mars 1967 ;

Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit qu’un copropriétaire ne peut demander l’annulation d’une assemblée générale dès lors qu’il a voté en faveur de certaines des décisions prises et constaté que la SCI avait voté en faveur de plusieurs résolutions lors de l’assemblée générale du 21 juin 2010, sans que la mention en page trois du procès-verbal selon laquelle elle précisait que l’assemblée générale était entachée d’illégalité en raison du non-respect du délai de convocation lui ait conféré la qualité d’opposant ou de défaillant à l’ensemble des décisions prises, la cour d’appel en a exactement déduit que la demande était irrecevable ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Mais sur le second moyen :

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 566 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande en annulation de diverses décisions adoptées au cours de l’assemblée générale, l’arrêt retient que la demande est nouvelle, comme n’ayant pas été présentée en première instance, et a été formée après l’expiration du délai de deux mois ;

Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la demande subsidiaire en annulation de quinze décisions n’était pas virtuellement comprise dans la demande en annulation de l’assemblée générale et, dans l’affirmative, sans constater que cette demande initiale avait été formée hors délai, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard des textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il déclare irrecevable la demande de la société civile immobilière les Terres chaudes Bella Vista en annulation des décisions 5, 6, 7, 10, 11, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 29, 30, 31, 35 adoptées lors de l’assemblée générale du 21 juin 2010, l’arrêt rendu le 19 octobre 2017, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée ;

Annulation de décision d’AG – MGF Syndic Marseille

• 04 91 92 02 02
• contact@mgf-immo.fr
• 108, Cours Lieutaud, 13006 MARSEILLE

QUELLES SONT LES MISSIONS D’UN SYNDIC à Marseille ?

1. Administrer la gestion et la comptabilité d’une copropriété ou d’un immeuble.
   
   
2. Organiser l’assemblée générale des copropriétaires et s’assurer de l’exécution des décisions votées.
   
   
3. Accompagner les copropriétaires dans la vie de la copropriété.

ADMINISTRER LES PARTIES COMMUNES

Le syndic de copropriété est responsable de la gestion des parties communes d’un immeuble. Il veille au bon état du bâtiment et à la sécurité des occupants. Il prévoit et programme les travaux de réfection et d’aménagement, fait établir des devis par les entreprises et suit l’avancée des travaux. Il sert au mieux les intérêts des copropriétaires.

FAIRE RESPECTER LE RÈGLEMENT

Faire respecter le règlement de copropriété. Particulièrement à cheval sur le respect des règles de vie en copropriété, le cabinet engage fréquemment des actions en référé à l’encontre des occupants en infraction : modification de façade ou de terrasse (canisses, climatiseurs, paraboles…), stationnement sur les parties communes, stockage dans les communs, etc. Le conseil syndical est complètement intégréà ces prises de décision.

ASSURER LA COMPTABILITÉ

Il tient la comptabilité générale de l’immeuble (contrats d’assurance, règlement des factures, salaire des gardiens). Il établit les budgets, calcule les charges des copropriétaires, en perçoit les provisions. Il archive et conserve tous les documents relatifs à la copropriété.

De Quels Moyens Disposons Nous ?

UNE ÉQUIPE D’EXPERTS DU SYNDIC à Marseille

Notre équipe est performante, compétente et disponible pour vous. Notre cabinet est composé d’une dizaine de collaborateurs triés sur le volet. Les compétences de chacun sont réparties selon les responsabilités confiées dans l’organisation de notre cabinet. Chez MGF, nous mettons un point d’honneur à travailler dans la convivialité avec nos clients. Chaque spécialiste (gestionnaire, comptable, assistante, juriste) est à votre disposition selon votre besoin.

DES OUTILS DIGITAUX 

Nous mettons à votre disposition des moyens informatiques et numériques pour mieux travailler ensemble. Notre système sécurisé vous permet de vous connecter avec la vie de votre copropriété. Notre site web répond à vos questions les plus courantes sur la page FAQ . Sur https://mgf-immo.fr/ nous vous guidons et vous orientons pour répondre à vos attentes. Prenez le temps de découvrir nos services immobiliers.

Votre espace client est un service extranet qui vous permet de vous connecter à votre copropriété. Visitez notre page dédiée pour découvrir les fonctionnalités de votre extranet. Courant 2018 nous vous offrirons de nouveaux moyens d’échange avec votre syndic.

DES LOCAUX 

Nos experts vous accueillent dans le cabinet MGF situé Cours Lieutaud. Nous possédons des locaux qui nous permettent de vous recevoir dans de bonnes conditions ainsi qu’une salle de réunion pouvant accueillir des conseils syndicaux et des assemblées générales.

N’hésitez pas, contactez-nous pour toute requête ou toute étude concernant votre copropriété, notamment dans le cadre d’un changement de syndic.

Voici quelques copropriétés dont nous assurons la gestion

La direction des affaires civiles et du Sceau du Ministère de la Justice a réalisé une étude sur le contentieux de la copropriété portant sur la période 2007-2017. Sur cette période, les contentieux ont augmenté de 24% et plus des deux tiers concernent les demandes de paiement des charges.

Depuis 2007, le nombre des contentieux de la copropriété portés devant les juridictions du premier degré a augmenté de 24%, étant passé de 33600 à 41700. Devant les cours d’appel, la hausse a été moins importante (+10%).

Les actions en paiement représentent plus des deux tiers des contentieux de copropriété

Devant les juridictions de première instance, l’évolution du contentieux de la copropriété est largement déterminée par les actions en paiement, notamment devant le tribunal d’instance.

Le poids des actions en paiement représente plus des deux tiers de l’ensemble du contentieux de la copropriété sur toute la période 2007 à 2017.

Les demandes en paiement des charges formées devant les juridictions du premier degré ont augmenté entre 2007 et 2017, leur nombre est en effet passé de 22300 à près de 28700 (+29%). La part du contentieux de l’impayé traité par les tribunaux d’instance est demeurée très élevée, autour de 82%.

Néanmoins la part des demandes en paiement enregistrées devant les tribunaux de grande instance a augmenté, passant de 13% en 2007 à 19% en 2017. Ces différences de rythme de croissance peuvent traduire soit une augmentation du montant des charges, soit une accumulation des arriérés.

Les demandes en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération d’une assemblée générale arrivent en seconde position des contentieux les plus fréquents. Au cours de la période, on observe que leur nombre est resté relativement stable passant de 2600 en 2007 à 2800 en 2017 (+8%).

83% des contentieux sont relatifs aux droits et obligations des copropriétaires

Pour l’année 2017, le défaut de paiement des charges arrive largement en tête avec près de 29000 demandes (69%), les infractions aux règlements de copropriété et troubles divers causés par d’autres copropriétaires ont en effet été à l’origine de moins de 2200 actions devant les tribunaux.

L’organisation et l’administration des syndicats des copropriétaires donne donc lieu à un contentieux peu abondant (autour de 7200 demandes, soit 17% de l’ensemble des contentieux de copropriété).

Les demandes en nullité d’une délibération de l’assemblée générale arrivent en première position (2821 demandes), mais leur nombre est sans commune mesure avec celui des actions en paiement.

Plus de huit actions en paiement sur dix sont portées devant les tribunaux d’instance et portent sur des sommes inférieures à 10.000 €. 

En 2017, 85,5% de ces contentieux ont été portés devant le tribunal d’instance et les juridictions de proximité et 14,5% devant le tribunal de grande instance.

Devant le tribunal d’instance, les actions en paiement sont introduites au fond dans l’immense majorité des cas (97%). On note un faible usage du référé (3%) qui ne permet au juge que d’accorder une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En 2017, 1.171 affaires ont été introduites en référés (21,5%). Sachant que la grande majorité des demandes en recouvrement des provisions sont soumises aux services des référés des TGI, on peut estimer ce nombre comme étant un maximum.

43% des actions en paiement concentrées en région Ile-de-France

Le contentieux des impayés de charges est très concentré géographiquement. C’est en région Ile-de-France que les actions en paiement sont les plus nombreuses : 43% des demandes dont 11% dans le seul département de Paris, 9% devant celui de la Seine-Saint-Denis et 5% devant celui des Hauts-de-Seine.

A Paris, 32% des demandes en paiement des charges portent sur un montant supérieur à 10.000€. 

Par ailleurs, la région Provence-Alpes-Côte d’Azur arrive en seconde position avec 20% des demandes en paiement enregistrées en 2017, dont 10% devant les juridictions des départements des Alpes-Maritimes et 6% des Bouches-du-Rhône. Dans cette région, 12% des demandes excédent un montant de 10.000€.

Contentieux de la copropriété – MGF Syndic Marseille

L’action en responsabilité délictuelle formée par un tiers à l’encontre d’un membre du conseil syndical et fondée sur un manquement contractuel s’exerce dans les limites prévues par le second alinéa de l’article 1992 du Code civil. Encore faut-il une faute suffisamment grave pour engager la responsabilité du président ou du membre du conseil syndical !

Une copropriétaire a assigné le président du conseil syndical de son immeuble, lui reprochant diverses fautes dans l’exercice de son mandat. Elle soutenait, tout d’abord, que la responsabilité du président se trouvait engagée au titre de sa négligence dans la surveillance des comptes du syndic qui comportaient de nombreuses irrégularités. Ce à quoi les juges du fond ont répondu qu’une telle négligence ne constituait pas, en soi, en l’absence de collusion frauduleuse démontrée entre le syndic et le président ou un membre du conseil syndical, une faute suffisamment grave pour engager la responsabilité de ces derniers.

Elle faisait valoir, ensuite, que le président avait commis une faute en engageant des frais inutiles en ayant recours à un maître d’œuvre réclamant des honoraires supérieurs à ceux arrêtés par l’assemblée générale et à un expert-comptable et un avocat ayant émis des notes d’honoraires dans les mêmes conditions, pour des missions en réalité inutiles. Les mêmes juges du fond estiment, pour leur part, que les dépenses engagées par le conseil syndical l’avaient été dans la limite fixée par l’assemblée générale et n’avaient pas été jugées inutiles par celle-ci.

La Cour de cassation approuve cette analyse et estime que la cour d’appel en a exactement déduit que la demande de condamnation du président du conseil syndical pour des manquements commis dans l’exercice de ses fonctions devait être rejetée.

L’action en responsabilité délictuelle formée par un tiers à l’encontre d’un membre du conseil syndical et fondée sur un manquement contractuel s’exerce dans les limites prévues par le second alinéa de l’article 1992 du Code civil.

La responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. 

Sur le moyen unique, pris en ses deuxième et quatrième branches :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 20 septembre 2017), que, lui reprochant diverses fautes dans l’exercice de son mandat de président du conseil syndical de son immeuble, Mme X…, copropriétaire, a assigné M. Y…, en condamnation au paiement de dommages et intérêts ;

Attendu que Mme X… fait grief à l’arrêt de rejeter la demande, alors, selon le moyen :

1°/ que la responsabilité du conseil syndical peut être engagée pour faute simple ; que dans ses écritures d’appel, Mme X… faisait valoir que la responsabilité de M. Y…, en sa qualité de président du conseil syndical, se trouvait engagée au titre de sa négligence dans la surveillance des comptes du syndic, qui comportaient de nombreuses irrégularités ; qu’en déboutant Mme X… de sa demande, au motif « que l’éventuelle négligence dans la surveillance des comptes du syndic ne constitue pas en soi, en l’absence de collusion frauduleuse démontré entre le syndic et le président ou un membre du conseil syndical, une faute lourde qui engagerait alors la responsabilité du président ou du membre du conseil syndical », la cour d’appel a violé l’article 1382 ancien du code civil, devenu l’article 1240 du même code ;

2°/ que si le conseil syndical est libre d’avoir recours aux services d’un technicien de son choix, l’exercice de cette liberté se trouve placé sous le contrôle du juge ; que dans ses écritures d’appel, Mme X… faisait valoir que M. Y…, en sa qualité de président du conseil syndical, avait commis une faute en engageant des frais inutiles en ayant recours à un maître d’oeuvre réclamant des honoraires supérieurs à ceux arrêtés par l’assemblée générale des copropriétaires et à un expert-comptable et un avocat ayant émis des notes d’honoraires dans les mêmes conditions, pour des missions en réalité inutiles ; qu’en déboutant Mme X… de sa demande, au motif que les frais litigieux n’avaient « pas été jugés inutiles par l’assemblée générale », alors qu’il appartenait au juge d’exercer son contrôle sur la manière dont M. Y… avait rempli sa mission, indépendamment de l’appréciation qui avait pu en être faite par l’assemblée générale des copropriétaires, la cour d’appel a violé l’article 27, alinéa 2, du décret du 26 mai 1967 ;

Mais attendu que l’action en responsabilité délictuelle formée par un tiers à l’encontre d’un membre du conseil syndical et fondée sur un manquement contractuel s’exerce dans les limites prévues par le second alinéa de l’article 1992 du code civil ; que la cour d’appel, qui a pu retenir qu’une négligence dans la surveillance des comptes du syndic ne constituait pas en soi, en l’absence de collusion frauduleuse démontrée entre le syndic et le président ou un membre du conseil syndical, une faute suffisamment grave pour engager la responsabilité du président ou du membre du conseil syndical et qui a relevé que les dépenses engagées par le conseil syndical l’avaient été dans la limite fixée par l’assemblée générale et n’avaient pas été jugées inutiles par celle-ci, en a exactement déduit que la demande de condamnation de M. Y… pour des manquements commis en sa qualité de président du conseil syndical devait être rejetée ;
Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres branches du moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Par ces motifs :

REJETTE le pourvoi ;

Président : M. Chauvin
Rapporteur : M. Jariel, conseiller référendaire
Avocat général : Mme Guilguet-Pauthe
Avocat(s) : Me Balat – SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret

Le bailleur peut être tenu comme responsable des troubles causé par un colocataire.

Le bailleur est responsable des troubles causés par un colocataire.

Il n’est pas responsable d’un trouble de jouissance subi par un de ses locataires dont serait responsable une personne qui ne le serait pas.

Mais il est responsable envers le preneur des troubles de jouissance commis par les autres locataires de l’immeuble dont il est propriétaire et ne peut être exonéré qu’en cas de force majeure.

Ainsi, si l’un de ses locataires se plaint de nuisances sonores nocturnes et de violences imputables à un occupant de son immeuble, la responsabilité du bailleur peut être retenue s’il n’agit pas.

Et dans un arrêt du 8 mars 2018, la Cour de cassation rappelle que cette obligation d’action ne peut se limiter à l’envoi de trois lettres recommandées.

Elle sanctionne un arrêt de cour d’appel qui avait estimé qu’il ne pouvait être reproché au bailleur de n’avoir pas engagé de procédure d’expulsion.

En un tel cas c’est bien ce qu’il doit faire !

MGF GESTION LOCATIVE