Les travaux d’amélioration en copropriété et leur vote.

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Par Me Benjamin Naudin 
 
MGF immo - Syndic à Marseille E4EC1954 D555 432C BE08 2BC07DCE04DEAu terme de l’article 30 de la Loi du 10 juillet 1965, “L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipements communs existants, l’adjonction d’éléments nouveaux…”

Il est à noter que la Loi du 10 juillet 1965 ne donne pas de définition précise de la notion d’amélioration.
Elle se borne à fournir une simple énumération non limitative : la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

Il s’en déduit que les travaux d’amélioration prévus par cet article ont pour objet l’apport d’éléments matériels nouveaux par rapport à l’état antérieur de la copropriété (CA Agen, 28 janv. 2013, n° 12/00594  : JurisData n° 2013-032846  : Loyers et copr. 2014, comm. 196, obs. G. Vigneron).
 
Certaines améliorations correspondent au souci des copropriétaires d’embellir leur immeuble, de le rendre plus agréable à vivre sans qu’elles se justifient par une nécessité particulière de sécurité, de viabilité ou autres.
Ainsi, au terme de la jurisprudence, sont des travaux dits d’amélioration :

  • L’installation d’un ascenseur, du chauffage, d’un climatiseur, d’un dispositif de fermeture de l’immeuble, d’une vidéosurveillance ;
  • La pose d’un système de fermeture automatique des garages, l’aménagement de parkings, la pose de boîte aux lettres ;
  • La construction ou l’aménagement de locaux à usage collectif (loge du gardien, clubhouse, courts de tennis et piscines…) ;
  • La surélévation d’un bâtiment pour de nouveaux locaux à usage collectif.

Il faut cependant raison garder, toutes les améliorations ne sont pas envisageables. En effet, l’article 30 de la loi précise que, pour être autorisés à la majorité de l’article 25, ces travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble, c’est-à-dire correspondre à ses caractéristiques, à son standing, et ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.
 
L’article 34 de la Loi impose une nouvelle limite à ces travaux dits d’améliorations : leur caractère somptuaire.
 
Ainsi, un copropriétaire qui se serait opposé à ces travaux pourrait saisir le Tribunal Judiciaire en « vue de faire reconnaître que l’amélioration décidée présente un caractère somptuaire eu égard à l’état, aux caractéristiques et la destination de l’immeuble ».
 
Ce copropriétaire devra alors démontrer, par exemple, que la dépense engendrée par ces travaux est injustifiée compte tenu du standing de l’immeuble.
 
Tel est le cas de l’installation d’un ascenseur dans un immeuble de qualité médiocre et plus ou moins vétuste (TGI PARIS 10 avril 1976 Gaz Pal 1977, 1 ,233).
 
L’effet du recours de ce copropriétaire est, pour le moins, grave, puisque la décision de l’assemblée « ne lui est pas opposable ». Il pourra ainsi refuser de participer aux appels de fonds ou refuser l’accès à ses parties privatives.
 
S’agissant du vote, ces améliorations ne faisant pas partie du contrat de départ de la copropriété, la loi imposait une majorité plus forte (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 26) que pour d’autres améliorations matérielles correspondant à un besoin d’intérêt général.
 
Cette distinction a été abolie par la loi Alur n° 2014-366 du 24 mars 2014, qui institue une majorité unique, celle de l’article 25, pour tous aménagements ou améliorations.
 
Ces travaux sont donc désormais prévus au n) de l’article 25 de la Loi.
 
Notons que le législateur considère toujours que cette prise de décision sur les travaux d’amélioration nécessite une attention particulière. En effet, l’article 25-1, qui permet à l’assemblée générale de statuer immédiatement à la majorité prévue à l’article 24 pour les résolutions n’ayant pas été adoptées mais ayant recueilli au moins le tiers de voix, ne s’applique pas aux “n et o de l’article 25”, donc au vote de travaux dits d’amélioration.
 
Cependant cette ultime vigilance tend à disparaître, puisqu’en application de l’ordonnance du 30 octobre 2019, et sauf nouveau changement législatif, ces travaux d’amélioration pourront profiter, à compter du mois de juin 2020, de cette passerelle de l’article 25-1.

Le Cabinet NAUDIN, Avocats spécialisés en Droit immobilier, se tient à votre disposition pour toute information complémentaire.
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